国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

拟稿人:admin   日期:1998-7-3 字体:【 】 浏览次数:2753

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  为贯彻党的十五大精神,进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设,现就有关问题通知如下:

  一、指导思想、目标和基本原则

  (一)深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立 适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为 新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

  (二)深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 ;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范 住房交易市场。

  (三)深化城镇住房制度改革工作的基本原则是:坚持在国家统一政策目标指导下,地方分别决策,因地制宜,量力而行;坚持国家、单位和个人合理负担;坚持“新房新制度、 老房老办法”,平稳过渡,综合配套。

  二、停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化

  (四)1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后,新建经济适 用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有:职工工资,住房公积金,个人住房贷款 ,以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
  (五)全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底,职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%,有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户, 进一步提高住房公积金的归集率,继续按照“房委会决策,中心运作,银行专户,财政监督”的原则,加强住房公积金管理工作。

  (六)停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。住房补贴的具体办法,由市(县)人民政府根据本地实际情况制订,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

  三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

  (七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。

  (八)调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困 难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。 其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。要采取有效措施,取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁 补偿费,切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力 相适应,促进居民购买住房。

  (九)廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。 廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市(县)人民政府制定。

  (十)购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市(县)人民政府制定。

  四、继续推进现有公有住房改革,培育和规范住房交易市场

  (十一)按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号,以下简 称《决定》规定,继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力,与提高职工工资相 结合。租金提高后,对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职 的优抚对象等,各地可根据实际情况制定减、免政策。

  (十二)按照《决定》规定,进一步搞好现有公有住房出售工作,规范出售价格。从1998年下半年起,出售现有公有住房,原则上实行成本价,并与经济适用住房房价相衔接。要 保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售,教师公寓等周转用房不得出售。具体办法 按教育部、建设部有关规定执行。

  (十三)要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查,清查和纠正住房制度改革过程中 的违纪违规行为,建立个人住房档案,制定办法,先行试点的基础上,并经省、自治区、直辖市人民政府批准,稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度,具体办法由建设部会同有关部门制定。

  五、采取扶持政策,加快经济适用住房建设

  (十四)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行 政划拨方式供应。

  (十五)各地可以从本地实际出发,制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济 适用住房设计和建设标准,大力降低征地拆迁费用,理顺城市建设配套资金来源,控制开发 建设利润。停止征收商业网点建设费,不再无偿划拨经营性公建设施。

  (十六)经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度,用竞争方式确定开发建设单位 。要严格限制工程环节的不合理转包,加强对开发建设企业的成本管理和监控。

  (十七)在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。

  (十八)完善住宅小区的竣工验收制度,推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度,提高住房工程质量。

  (十九)经济适用住房建设要注重节约能源,节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐,大力推广性能好,价格合理的新材料和住宅部件,逐步建立标准化、集约化、系列化的 住宅部件、配件生产供应方式。

  六、发展住房金融

  (二十)扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

  (二十一)对经济适用住房开发建设贷款,实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内,优先发放经济适用住房开发建设贷款。

  (二十二)完善住房产权抵押登记制度,发展住房贷款保险,防范贷款风险,保证贷款安全。

  (二十三)调整住房公积金贷款方向,主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

  (二十四)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续,提高服务效率。

  七、加强住房物业管理

  (二十五)加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

  (二十六)加强住房售后的维修管理,建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维 修资金,并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

  (二十七)物业管理企业要加强内部管理,努力提高服务质量,向用户提供质价相符的 服务,不得只收费不服务或多收费少服务,切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制, 促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。

  八、加强领导,统筹安排,保证改革的顺利实施

  (二十八)各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本通知精神,结合本地区实际制定具体的实施方案,报经省、自治区、直辖市人民政府批准 后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策,并加强对地方工作的指 导和监督。

  (二十九)加强舆论引导,做好宣传工作,转变城镇居民住房观念,保证城镇住房制度 改革的顺利实施。

  (三十)严肃纪律,加强监督检查。对违反《决定》和本通知精神,继续实行无偿实物分配住房,低价出售公有住房,变相增加住房补贴,用成本价或低于成本价超标出售、购买 公有住房,公房私租牟取暴利等行为,各级监察部门要认真查处,从严处理。国务院责成建 设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况。

  本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定,凡与本通知不一致的,一律以本通知为准。

 

国务院

一九九八年七月三日

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